不動産ニュース

【中古住宅市場活性化に向けて！】2018.4.1より宅建業法が一部改正されます。

こんにちは。

朝日土地建物(株)中山店です。

本日は、2018.4.1から施行される、「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」の概要をご説明します。

皆様は、日本の既存住宅流通シェアをご存じですか？



欧米諸国では約70～90％を占めているのに対し、日本はなんと14.7％しかないのです。

そんな現状を変える為に、不動産取引のプロである宅建業者が、専門家による建物状況調査（インスペクション）の活用を促がすことで、売主・買主が安心して取引ができる市場環境を整備する為の法改正です。

既存住宅の流通を促進は、既存住宅市場の拡大による経済効果、ライフステージに応じた住み替え等による豊かな住生活を実現する意義があります。

今回の、法改正は「建物状況調査（インスペクション）の説明の義務化」です。

建物状況調査（インスペクション）とは？！

建物状況調査（インスペクション）とは、建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査するものです。

検査基準は？！

国土交通省が公表している参考資料によると、木造戸建住宅とマンションとでは検査すべき部位が異なるようです。

図1】住宅の構造等に応じた検査基準（出典：国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案 概要」より転載）

 図2】戸建住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目
（出典：国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」より転載）

図3】共同住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目
（出典：国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」より転載）

今回の法改正で変わったところは？

①媒介契約締結時

宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介業者の意向に応じてあっせん。

期待される効果→インスペクションを知らなかった消費者のサービスの利用が促進。

図4】標準媒介契約約款記載イメージ（出典：国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案 概要」より転載）

②重要事項説明時

宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明。

期待される効果→建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能に
　　　　　　　　インスペクション結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険の加入が促進

 図5】重要事項説明書の記載イメージ（出典：国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案 概要」より転載）

 図5】建物状況調査の結果の概要の記載イメージ
（出典：国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案 概要」より転載）

図6】重要事項説明書の記載イメージ（出典：国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案 概要」より転載）

③売買契約締結時

基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付。

期待される効果→建物の瑕疵をめぐった物件引き渡し後のトラブルを防止

図7】37条書面（売買契約書）への記載イメージ（出典：国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案 概要」より転載）

まとめ

今回の法改正で注意したいポイントは、インスペクションの調査そのものが義務化されたのではなく、調査しているか・いないかの説明が義務化されたという所です。

まずは、インスペクションの認知度を高めて世の中に浸透させるところからスタートしている感じでしょうか。

人口が減少し、空き家が増えていっている日本では、今ある住まいをいかに安全・安心して再利用していけるかは大きな課題です。


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